부동산 등기부등본에서 무엇을 알수있나?
안녕하세요
금융지식인 차차대디 입니다.
전월세 혹은 매매 등 부동산 관련 계약할 때, 보통 부동산중개사무소를 통해 많이 합니다.
이것 저것 챙길 것도 많고, 좋은 부동산 물건을 소개해주기도 하고, 믿고 중개를 받지요.
계약에 이르게 되면 계약서 작성 전에 필수적으로 보여주는 서류가 있습니다.
바로 부동산등기부등본 입니다.
필수적으로 확인해야할 중요한 사항이지만 아주 조금만 관심을 갖는다면 누구나 쉽게 볼 수 있습니다.
그래서 오늘은 부동산등기부등본에 관하여 이야기 해보려 합니다!
은행에 상담하러 오시는 분들 중 부동산등기부 등본에 대해 잘 모르고 오시는 분들이 많습니다.
해당 부동산에 대해 가장 명확하고 공식적인 정보를 지닌 서류입니다.
부동산 등기는 국가기관의 등기관이 법정절차에 따라 등기부라는 전산정보처리조직에
부동산의 표시와 그에 관한 일체의 권리관계를 작성하는 것입니다.
그래서 이 서류안에는 부동산의 위치, 사용목적, 면적 등을 표시한 사실의 등기인 표제부와
부동산의 권리 관계를 표시한 갑구, 을구로 구성되어 있습니다.
각 구성을 살펴보기에 앞서 이 서류를 어떻게 뗄 수 있는지 확인해보겠습니다.
법원 등기소에서 떼기도 하지만,
사실 이 서류는 너무나도 쉽게 인터넷상에서 누구나 발급 할 수 있습니다.
바로 대한빈국 법원 인터넷등기소 입니다. 사이트 주소는 www.iros.go.kr 입니다.
검색 포탈에서 인터넷등기소, 혹은 등기부등본 발급만 치셔도 연결됩니다.
열람 및 발급에 필요한 몇가지 프로그램이 깔리니 이점 감안하시고요~
부동산 등기의 열람하기를 누르시면 화면이 이동합니다.
그리고 확인하고 싶은 주소를 투입하시면 되는데, 구지번주소로도 가능하고, 도로명 주소로도 가능합니다.
그리고 부동산 고유번호를 알고 있다면 그것으로도 가능합니다.
건축물에 따라 집합건물과 토지+건물 형태로 나뉘는데
아파트, 빌라, 다세대 주택, 개별 호실 상가 등 호실로 세대 분리가 가능한 건축물인 경우엔 집합건물로
단독주택, 다가구주택, 공장 등 세대 분리가 없이 전체를 한개의 물건으로 보는 경우는
토지+건물로 선택해서 검색합니다.(이 경우 수수료가 2건입니다)
열람하기(700원)와 발급하기(1,000원)의 차이는 증빙자료로 쓰일수 있느냐의 차이입니다.
간단히 확인용도라 하시면 열람하기 후, 출력하기도 가능하오니, 수수료 700원만 지불하시면 되겠습니다.
한번 열람하면 1시간 내에는 재열람이 가능합니다.
세부 내역을 조정하여 볼수 있는 옵션을 추가적으로도 선택할 수 있으니
추가로 보실 계획이라면 꼭 1시간 내에 재확인해야 합니다.
이제 열람한 등기부등본을 어떻게 보는지 한번 볼까요?
앞서 간단히 언급했듯이
등기부등본은 표제부/갑구/을구 순서대로 표시가 됩니다.
등기부등본에 각각의 분류는 순서대로 나오고 상단에 분류가 표시되니 찾기는 쉽습니다!
표제부는 해당 건물에 대한 내용을 기재합니다.
대지인 경우 해당 토지의 지목, 면적 등의 내용이,
집합건물을 포함한 건물의 경우는 해당 건물의 내역 및 층별 면적 등의 내용이 기재됩니다.
아파트, 빌라, 다세대 주택 같은 공동주택들은 집합건물 등기로 해당 호실의 면적도 중요하지만,
대지권의 내용을 잘 보셔야 합니다.
대지권은 해당 건물이 속한 토지, 그러니까 그 건물이 들어서 있는 땅에 대한 내용입니다.
해당 건물이 집합건물이기 때문에 같은 땅의 위로 건물이 올라가고 다수의 세대가 그 땅에 대한 소유를 가지게 됩니다.
그래서 각 세대는 소유한 건물면적에 따른 전체 땅의 일정 부분을 소유하게 됩니다.
일종의 대지사용권의 개념이기 때문에 대지권이 없거나 미등기 상태인지 유심히 살피셔야 합니다.
갑구는 소유권에 관한 사항이 표시됩니다.
등기한 순서대로 순번이 적히고, 밑으로 다음 소유자의 내용이 쭉 기재되는 형태로
마지막 부분을 확인하시면 최종 소유자를 알 수 있습니다.
주의하실 점은 공동 소유의 공유자가 있는지 꼭 확인을 하셔야 하겠습니다.
공유자의 지분에 따라 지분율도 표시되기때문에 정당한 소유자인지 여부를 꼭 판단해야 합니다.
소유권 이전이라는 항목에 등기원인을 보시면
매매, 상속, 증여 등의 내용을 확인할 수 있어 이 물건이 어떻게 이어져왔는지 추론도 가능합니다.
(매매목록 열람을 옵션으로 선택하시면 실거래가액도 볼수 있습니다.)
갑구에 혹시라도 가등기, 예고등기, 가처분, 가압류, 압류, 경매 등의 내역이 있으면 특히 조심해야겠습니다.
해당 내역들이 무엇인지 면밀히 검토 후에 진행을 하셔야겠습니다.
을구에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기재합니다.
대표적으로 금융기관의 저당권 설정이라던지 전세권, 지상권 등이 표시 됩니다.
금융기관에서 설정은 대출을 취급하고 나서 채권보전을 위한 담보권 설정으로
보통 대출 금액의 110%~120%로 설정합니다.
설정된 금액을 해당 비율로 나눠보면 대출 받은 금액을 추론할 수 있습니다.
다만, 최초 대출 금액 기준이기 때문에 현재 대출잔액에 대해서는 알수가 없습니다.
(대출 잔액 확인은 금융기관에서 발급하는 부채증명원을 통해 가능합니다)
시세에 비해 대출이 과도한지 여부를 판단하는 기준이기에 을구의 이러한 사항들도 꼼꼼히 챙겨야 합니다.
전월세 입주하시는 경우,
을구의 접수 날짜보다 뒤에 위치하게 되는 경우가 대부분이기 때문에 후순위의 입장이 됩니다.
추후에 문제가 생겨 경매 등으로 넘어가는 경우엔 배당 순위가 밀리기 때문에 손해를 입을 수도 있습니다.
집주인의 대출금액이 저 금액보다 감소했거나 없다면 감액 등기 혹은 말소 등기를 요청하시는 것이 좋습니다.
하지만 점유권, 유치권 등은 을구에 표시 되지 않기에 현장 방문 확인도 잊지 마시기 바랍니다.
더불어 국세와 지방세 등은 배당시 우선권이 있기 때문에
추가적인 변수가 있을 수도 있음을 꼭 염두에 두시기 바랍니다!
그리고 한가지 중요한 점은 갑구, 을구의 내용은 변동될 수 있으니
계약당일, 잔금당일, 이사전 등 여러번 확인하시는 것도 잊지 마시기 바랍니다.
추가로, 이 글은 현직 은행원으로 13년째 근무중인 저의 경험과 노하우를 녹여 쓴 글입니다.
무단복제나 상업적이용은 지양해 주시기 바랍니다.
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