부동산 취득시 준비사항 3편

 

 

 

안녕하세요

금융지식인 차차대디입니다.

오늘은 일전에 올렸던 부동산담보대출 이야기에 추가적으로 대출 비용에 대해 알아보려고 합니다.

은행은 조달받은 자금을 대고객에게 대출하여 예대마진을 이용한 수익을 추구합니다.
예금금리는 상대적으로 대출금리에 비해 낮고 그 금리 차이가 수익의 원천이 됩니다.
그래서 보통 은행에서 대출을 받게 되면 별도 비용은 없고,

대신 대출이자를 내게 되는 것으로 비용을 인식합니다.

똑같은 대출인데 신용대출과 담보대출의 이자율이 다른 부분도 같은 맥락으로 보시면 됩니다.

신용대출은 담보를 잡지 않고 신청자의 신용과 상환능력을 보고 대출이 나가고,

담보대출은 확실한 채권보전 수단을 받아 향후 미상환의 리스크에 대비하게 됩니다.

그래서 담보가 제공된 대출이 더 금리가 상대적으로 낮습니다.
은행은 담보에 대한 우선순위 확보를 위해서 취득한 담보에 근저당권 설정을 통해

우선적인 배당권을 확보하여 혹시 모를 위험에 대비합니다.

근저당권 설정은 법원 등기소를 통해 은행의 담보 채권이 있음을 등기하게 되는데 여기엔 설정비용이 발생합니다.
보통 등록세, 교육세, 인지세 등의 세금과 법무사 수수료 인데 통상 대출금액의 0.6%내외로 정도 입니다.
은행이 채권보전을 위해 취하는 조치인 만큼 비용부담은 은행에서 합니다.

예전에는 고객이 부담하기도 했으나, 이제는 은행이 온전히 부담합니다.

설정비 관련하여 기부담한 금액에 대해 반환 소송이 제기되기도 했었습니다.

대부분의 비용은 은행이 부담하지만, 일부 고객이 부담해야 하는 비용이 있습니다.

바로 1)수입인지세와 2)국민주택채권비용입니다.

1) 수입인지세는 앞서 전세대출 소개때 한번 언급했었는데요~

재산권의 변동.승인을 표시하는 증서를 대상으로 부과하는 세금입니다.
세금의 일종으로 대출금액에 따라 과세금액이 차등되며, 은행과 고객이 각 1/2씩 부담합니다.

5천만원 이하는 비과세
5천만원 초과~1억원 이하는 7만원
1억원 초과~10억원 이하는 15만원
10억원 초과는 35만원 입니다.

여기서 1/2씩 하면 부담금이 계산되겠죠?

대출실행 후 통장 입금시에 차감하고 입금하기도 하며, 고객이 별도로 해당 비용을 현금으로 지불하기도 합니다.

 

2) 국민주택채권 비용은 생소하실텐데요,

 

국민주택채권은 정부가 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위하여 발행하는 국채 입니다.
이 국채를 고객이 구입함으로서 해당 비용이 정부에서 시행하는 여러 국가 사업에 쓰이는 것입니다.
주택도시기금법에 의해 등기, 등록을 신청하는 경우에는 국민주택채권을 매입하게 되는 것입니다.

국민주택채권은 대출 근저당 설정일 경우에는 대출설정금액의 1%를 매입하게 되어 있습니다.

 

가령 대출 1억을 받는다면, 설정은 보통 120%를 하게 됩니다. 그럼 설정금액은 1.2억이 됩니다.
그리고 그 설정금액의 1%인 1,200,000원이 채권매입금액이 됩니다.

여기서 2가지의 선택지가 열립니다.

원래 원칙은 이 채권을 액면 금액으로 그대로 비용을 지불하고 구매합니다.

그리고 발행일로부터 5년간 보관한 후에 만기일시상환을 받게 됩니다.

이자는 연단위 복리로 현재는 연1%입니다.
(금리는 주택도시기금에서 고시됩니다)

하지만, 위의 방법은 대출금액이 커지면 설정금액도 커지고, 그에 따른 채권매입금액도 커져

목돈이 장기간 묶이게 되는 상황이 발생합니다.

5년간을 투자라고 보고 기다릴 수도 있겠지만 한두푼의 금액도 아쉬운 상황에 부담을 느끼기도 합니다.

그래서 두번째의 선택지가 있습니다.
바로 국민주택 채권할인입니다.
채권을 매입과 동시에 매도하는 것을 말하는데

채권 구입후 미래에 상환되어야 할 금액을 현재 기준으로 미리 당겨 상환시키는 것입니다.

미래의 이자율과 시간가치를 현재 기준으로 할인하는 것으로 매일 단가가 변경되어 일단위로 할인률이 달라집니다.

5년간 채권을 갖고 있지 않아도 되며, 5년간의 가치를 현재로 할인하여 소멸시키는데 부담금이 대폭 줄어듭니다.
백만원대의 지출이 몇만원대로 줄어들게 됩니다.

주택도시기금 홈페이지에서 청약/채권 고객부담금조회에서 실시간 확인할 수 있습니다.

주택도시기금 홈페이지 내 국민주택채권 메뉴

즉시매도시 본인 부담금을 보게 되면 동 금액을 한번에 납부하고 채권 관련 사항을 끝내는 형태로 보시면 되겠습니다~!

 

그리고 중요한 점은 국민주택채권 구입 및 할인은 도시기금 수탁은행에서만 가능합니다.
현재 기준으로는 우리, KB국민, IBK기업, 신한, NH은행에서 가능하며,

즉시할인인 경우 인터넷뱅킹에서 가능하고, 채권을 보유하고자 하는 경우엔 은행 영업점 창구에서 가능합니다.

채권 매입하시는 경우 주의하실 점이 있는데
채권 매입 후 5년 상환만기가 도래하면 꼭 찾으셔야 합니다!

만기가 도래한 후 5년 이내에 찾아가지 않으시면 그 소중한 원리금이 소멸되어 국고로 귀속됩니다.

이상 부동산 담보대출에 소요되는 비용에 대해서 알아봤습니다!