전세자금대출 - 은행재원대출 알아보기1

 

 

 

안녕하세요? 금융지식인 차차대디입니다.

 

이번 시간에는 전세자금대출 중 은행재원대출(주택금융공사보증서/서울보증보험보증서)을 알아보도록 합시다.

 

앞서 말씀 드렸던 정부재원대출 요건이 하나라도 안되는 경우가 대부분 입니다.

맞벌이 하시는 분들이 많다 보니 소득이 대부분 초과하는 경우가 아주 많습니다.

 

그렇다고 대출을 안받을 수는 없죠.

이런 경우 은행에서 자금을 집행하여 대출을 진행해줍니다.

전세대출은 특징이 금액 단위가 크기 때문에 은행에서 신용으로 해주기엔 부담이 큽니다.

그리하여 주택금융공사에서는 전세대출의 일정 요건이 되는 사람에게 보증서를 발급해줍니다.(주택금융신용보증서)

 

은행은 발급된 보증서를 기반으로 대출을 해주게 됩니다.

주택금융공사 발급 보증서는 대출 금액의 100%가 아닙니다.

대출금액의 90%만 커버가 됩니다. 나머지 10%는 신용으로 남게 됩니다.

 

 

자 다시 원론으로 돌아와서

 

대출대상자부터 살펴보면 세대주 요건부터 확인합니다.

대출 접수일 기준 만 19세 이상인 세대주가 가능합니다.

 

추가적으로 세대원이 없거나 세대주요건이 안되도 세대주로 인정되는 경우는

1)세대주의 새대원인 배우자(등본상 같인 세대에 있고, 배우자로 표시되어 있으면 됩니다)

2)대출 접수일로부터 3개월 이내 결혼 예정인자

 

기본적으로 세대주이면 됩니다. 정부재원대출 대비 많이 완화되었죠?

 

 

그 다음 대상주택을 확인해보겠습니다. 버팀목과 비교하여 정말 간단합니다.

 

공부상(등기부등본, 건축물대장)에 주택으로 표시된 곳이면 가능합니다.

물론 주거용 오피스텔도 가능합니다. 면적 제한이 없는 것이 특징입니다.

 

가끔 오피스텔이라고 계약을 하고 오셨는데, 건축물대장을 살펴봤더니 사무실로 되어 있는 경우도 있습니다.

이런 경우는 대상이 안되오니 꼭 유의하시기 바랍니다.

그외에 압류, 질권 설정 등 권리 침해가 있는 경우가 있으면 안됩니다. 물론 이런 경우는 임차를 안하시는 것이 제일 좋습니다.

 

버팀목과 비교해보면 엄청 완화되어 있습니다.

다만 최근 주택시장 안정화 조치로 제한이 있긴 합니다. 전세대출을 받아서 갭투자를 비롯한 다른 부동산으로 자금이 흘러가는 것을 막고자 한 조치로 보여집니다.

 

그래서 임차보증금 기준에 제한이 걸려있습니다.

수도권 5억원 / 지방 3억원 이하만 신청이 가능합니다.

(주택금융공사 공통 기준이기에 어느 은행을 가셔도 임차보증금 제한 기준은 동일합니다)

고가 전세에 대해서는 주택금융공사에서 보증을 해주지 않습니다.

서울 역세권은 대부분 전세가 5억을 넘을 것 같은데…조금 강력한 조치이긴 합니다…

 

 

하지만…역시나 이러한 분들을 위해서 또다른 상품이 있습니다~은행재원전세대출(서울보증보험)…요건이 안되신다 하더라도 다른 방법이 있으니 안심하셔도 되겠습니다…

 

해당 상품은 다음편에서 자세히 설명을 드리도록 하겠습니다!

 

그다음 버팀목대출이 무주택자만 가능했던 대출이었다면…은행재원 전세대출은 1주택자까지는 가능합니다.

예전엔 다주택자도 가능했었으나, 정부 시행 조치로 이후에는 1주택자까지만 지원이 됩니다.

 

하지만 1주택자도 다 되는 것은 아닙니다.

가지고 계신 주택이 9억원 이하이면서 부부 합산 기준 소득이 1억원 이하여야 합니다.

 

자 여기까지 통과하셨으면 큰 관문은 넘어간 걸로 보시면 됩니다.

버팀목처럼 자산기준이 있지는 않습니다. 소득제한이 걸리지도 않습니다.

 

이제 대출한도를 산정해봅니다.

기본적으로 임차보증금의 최대 80% 내에서 최대한도 222백만원 입니다. (자기 자금으로 보증금 10% 내시고 잔금 10%만 준비하시는 분들 꽤 있습니다만…이자부담도 생각하셔야 합니다)

 

본 상품은 소득이 많으면 많을수록 좋습니다.

버팀목전세에서처럼 소득의 3배-3.5배까지 산정이 되며, 맞벌이 부부이시면 소득 합산도 하실 수 있습니다! 한도 산정은 개인 신용등급에 따라 조금씩 다를 수도 있으니 꼭 은행에서 확인하시길 바랍니다.

 

 

지난번의 케이스를 기반으로 한번 예를 들어보겠습니다.

 

소득 6천만원의 신청자가 4억원 보증금의 주택을 전세로 들어가며 대출 신청을 하게 되면

(기존 부채는 없다는 조건하에)

 

1)보증금 4억원 * 80% = 3.2억

2)최대한도 2.22억원

3)소득 6천만원 * 3.5배 = 2.1억

 

위 3가지 중 제일 작은 3번으로 진행되겠습니다.

무조건 최대한도를 받으셔야 한다면, 배우자 소득을 합산하시는 방법을 추천 드립니다.

(부채가 있으신 분은 3번 산식에서 부채 금액의 1/3을 차감한 금액이 대략적인 한도입니다)

 

실제 한도는 다를 수 있으므로 은행에 꼭 방문해서 확인하셔야 합니다!

 

이제 금리를 확인해 봅니다.

은행재원 대출이기에 금리는 은행별로 다릅니다.

기준이 되는 금리와 금리 변동 주기, 특판 금리, 우대금리 등 다양합니다.

 

한번 받으면 최하 2년동안은 사용해야 할 대출이기에 무엇보다도 신중하게 고려하셔야 하는 것이 금리 입니다.

금액이 크기 때문에 0.1%의 금리 차이라도 소중하게 생각하셔야 합니다! 2억받으시면 0.1% 차이가 연간 20만원입니다. 치킨 10마리에 상응하네요.

 

금리는 기본적으로 우대금리로 감면을 많이 받을 수 있습니다.

급여이체, 신용카드 사용, 저축(청약, 적금)상품 가입, 자동이체(아파트관리비) 등등 어렵지 않게 할 수 있는 항목들 입니다.

 

물론 해당 거래를 이미 하고 있다면 기존거래로도 충분히 가능합니다.

주거래 은행을 많이 선택하는 이유 중에 하나죠.

하지만 주거래 은행에서의 금리가 마음에 들지 않는다면 다른 은행의 금리도 선택을 고려해 보셔야 겠습니다!

 

금리는 대체로 코픽스(COFIX)금리를 많이 사용합니다.

은행에 따라서 추가적으로 기준금리 종류가 더 많기도 합니다.

기준금리는 한번 선택하시면 중간에 변경이 아니되오니 꼭 신중하게 선택하시면 되겠습니다.

 

금리 변동 주기는 보통이 6개월 변동입니다.

은행에 따라 3개월 12개월 금리변동을 하는 경우도 있습니다.

 

대출 실행한 날로부터 해당 변동주기에 기준금리가 변동이 되는 시스템 입니다.

가령 6개월 변동을 선택하셨다면 대출실행하고 6개월간은 처음 받으신 금리로 쭉 갑니다.

그리고 6개월 되는 시점에 그 당시의 기준금리가 내려가면 전체 금리가 내려가고, 기준금리가 올가면 전체 금리가 올라가겠죠?

물론 은행에서 옵션으로 넣어 드린 우대금리는 매달 충족여부를 체크하오니, 충족했다는 조건하에 말씀드린 겁니다.

 

금리는 대략 2% 중후반에서 3% 초반으로 보시면 되겠습니다.

버팀목과 비교해도 나쁘지 않은 금리입니다만 우대금리를 적용한 버팀목대출과 비교하면 금리 차이는 크겠네요…

 

 

 

대출비용은 인지세와 보증료가 나옵니다. 이외의 별도로 수수료는 없습니다.

 

인지세는 인지세법에 따른 정부수입증지 비용을 말하는데 대출 금액에 따라 달라집니다.

(인지세는 전세대출 뿐만 아니라 모든 대출에 부과됩니다)

5천만원까지는 비과세

1억이하는 7만원

1억초과는 15만원 발생합니다.

고객과 은행이 각 50%씩 부담합니다. 실제로 여러분이 부담하는 금액은 절반입니다.

 

보증료는 주택금융공사의 보증에 대한 비용으로 0.2% 수준으로 보시면 됩니다. 등급별로 수수료율이 다릅니다.

2년치를 한번에 납부하셔도 되고, 연납으로 하셔도 됩니다. 일시납하시면 대략 5% 정도 할인 들어갑니다.

 

 

대출기한 연장 요건은 대출 받았을 때와 큰 차이가 없다면 연장 가능합니다.

이사를 가시더라도 물건지 변경을 통해 연장이 가능합니다.

다만, 중간에 주택을 구입하셔서 2주택이 되시거나 9억이 넘는 고가 주택이시면 제한 될 수 있으니 꼭 사전에 상의하시기 바랍니다.

 

버팀목전세대출과 다르게 은행재원의 대출이다 보니 중간에 상환하시게 되면 중도상환 수수료가 발생합니다.

대부분 0.7% 이내에서 대출 잔여기간별로 계산됩니다.

(중도상환 수수료가 없는 은행도 있습니다. 은행별로 조건이 다 다르니 꼭 개별은행에 확인하세요!)

 

번외편으로 전세대출은 시간적 여유를 충분히 두고 신청하셔야 좋습니다.

아직까진 사람이 하는 일인지라 최소 2주전에는 신청을 하셔야 원활한 처리가 가능합니다. (1달전 신청 권장)

너무 촉박하게 신청하시면 담당하시는 분이 엄청 부담스럽습니다.

 

전세대출은 시기적으로 새로이 계약을 하셔서 이사를 하시거나, 혹은 기존 계약에서 임차보증금 증액이 발생하는 시점에 가능합니다. 혹은 본인 자금으로 잔금을 다 처리하신 경우에는 보통 잔금일 기준 3개월 지나기전에 신청해야 합니다.

 

전세대출 자금은 잔금날 맞추어 실행하는 날 은행에서 바로 임대인(집주인)계좌로 송금합니다.

가끔 본인 계좌에 넣어달라고 하시는 경우 있는데, 본인 자금으로 먼저 다 잔금을 치루신 케이스가 아니라면 예외 없습니다.

잔금일이 휴일이면 7일 이내에서 선입금(실행)도 가능합니다.

 

대부분의 고객분들이 잊는 사항이 있는데…

대출하고 나서 끝이 아닙니다. 이사하시고 이것 저것 신경 많이 쓰시겠지만…

이사 후 전입등록 및 전입한 주민등록등본을 은행에 제출해 주셔야 최종적으로 서류 마감이 됩니다!

 

전세대출은 소득공제도 가능합니다.

무주택인 근로소득자가 국민주택규모(85제곱미터)의 주택을 임차하며 임대인(집주인) 계좌로 바로입금된 차입금의 원리금 상환액 40%까지 소득공제가 가능(월세, 주택청약 한도 포함 300만원 이내)하오니

연말정산 때, 꼭 챙겨서 세금 환급에 도움이 되시기 바랍니다.