전세자금대출 - 은행재원대출 알아보기 2

 

 

 

 

 

안녕하세요?

 

현직은행원 금융지식인 차차대디입니다.

 

은행재원 전세대출 2번째 편, 서울보증보험 보증서 대출을 한번 알아보도록 할게요

 

앞서 말씀 드렸던 정부재원/은행재원 대출 중 주택금융공사의 보증서가 발급이 안되는 경우에는 서울보증보험에서 발급하는 보증서를 이용합니다.

 

주택금융공사 발급 보증서는 대출 금액의 90%입니다.

이번에 소개드릴 서울보증보험 보증서 대출은 100% 보증서 상품입니다.

 

대출대상은 임대차 계약을 체결한 세대주가 신청을 해야 합니다. 그리고 신청인이 서울보증보험에서 요구하는 일정 수준 이상의 신용이 있어야 합니다. 그래야 보증서 발급이 진행됩니다.

 

 

 

대출 금액이 제일 크게 나올 수 있는 상품이기 때문에 DTI 40% 기준이 들어갑니다.

연간 부담해야할 이자를 연소득으로 나눈 금융비용 부담율을 봅니다.

정부의 주택시장 안정화 조치로 부부합산 무주택 혹은 1주택(9억원 이하)인 고객이 신청 가능합니다.

 

대출 대상 주택은 아파트, 연립주택, 다세대, 주거용 오피스텔까지 가능합니다.

주택금융공사는 주택으로 분류되면 거의 다 가능했지만 본 상품은 집합건물로만 한정이 됩니다.

(아파트나 빌라처럼 개별 호실로 등기가 되어 있는 건물)

 

하지만 넉넉한 대출한도가 모든 것을 커버해줍니다.

임차보증금의 80% 범위 내에서 최대 5억원까지 가능합니다.

요새 서울 전세값 감안하면 이정도는 해줘야 어디 들어갈 수 있을 것 같습니다.

 

선순위 대출이 있는 집이어도 선순위 설정금액과 전세대출금의 합계가 시세의 80%보다 작으면 됩니다.

예를 들면 시세 9억의 아파트에 선순위 설정이 1.1억이 있고, 5억원의 대출 신청을 하는 경우

선순위 설정액 1.1억 + 전세대출 5억 = 6.1억 < 7.2억 (시세 9억 X 80%)

 

으로 계산하시면 되겠습니다.

 

 

이 상품은 주택금융공사 보증서 상품과 다르게 실질적으로 전세금에 대하여

질권설정하는 상품이기 때문에 집주인의 동의가 있어야 합니다.

 

집주인에게 내용증명이 발송되고, 그 우편에는 전세금의 반환 대상자가 은행이라는 것이 명시되어 있습니다.

세입자(대출신청인)가 계약이 만료되어 이사를 가거나 계약 전에 지급을 요구하는 경우에는 집주인은 1차적으로 은행에 전세금 반환을 통해 대출을 상환해야 하는 것입니다.

이 사항을 잊으시고 대출 상환이 되기도 전에 세입자에게 반환하시면 대출 상환 의무가 발생합니다.

 

사실 이 사항 때문에 집주인분들이 귀찮아 하시고 꺼려하시는 경우가 종종 있습니다.

혹시 나중에라도 어떻게 될지 모르는 것에 대한 막연한 불안감에 거절하시는 분들이 꽤 있으니

계약 전에 꼭 협의하시기 바랍니다.

 

 

 

 

다시 본론으로 돌아와서 서울보증보험에서는 전세금의 권리제한을 통해

채권보전을 하기 때문에 권리관계가 매우 중요합니다.

그래서 내부적으로도 위 절차가 상당히 시간이 걸립니다.
최소 3주의 여유를 가지고 신청하시기 바랍니다.

 

금리는 은행마다 다릅니다.

마찬가지로 우대금리 등에 따라서 금리가 다를 수 있으니,

귀찮더라도 은행마다 금리를 확인하여 최적의 조건을 찾아야 나중에 후회 안합니다.

 

은행마다 특판을 진행하는 곳도 있으니 득템하겠다는 기분으로 쇼핑하시기 바랍니다.

주택금융공사 보증상품보단 금리가 높지만, 높은 한도와 완화된 조건을 위해서라면 이 정도는…감수를 하셔야 할 듯 합니다.

 

대출비용은 인지세와 질권설정비용이 나옵니다. 이외의 별도로 수수료는 없습니다.

인지세는 인지세법에 따른 정부수입증지 비용을 말하는데 대출 금액에 따라 달라집니다.

(인지세는 전세대출 뿐만 아니라 모든 대출에 부과됩니다)

5천만원까지는 비과세

1억이하는 7만원

1억초과는 15만원 발생합니다.

고객과 은행이 각 50%씩 부담합니다. 실제로 여러분이 부담하는 금액은 절반입니다.

 

보증서가 발급이 되는데 보증료는 왜 없을까요? 보증료는 은행이 부담합니다.

대신 고객은 전세금 권리 관계 정립을 위한 질권설정 통지수수료 3만원을 부담합니다.

주택금융공사 보증서가 0.2% 정도 보증료가 발생한다는 점을 감안하면 금리 차이가 조금 줄어들겠네요~

 

이 상품은 중도상환수수료가 있습니다. 0.7% 이내에서 잔여기간에 따라 줄어드는 구조입니다.

 

이 상품은 기한연장은 제한적으로 가능합니다.

앞서 권리 관계가 중요한 포인트이기 때문에 연장에 대한 은행에서 요구하는 일정 요건에 따라 연장 진행이 가능합니다.